Vastgoed verhuren

Investeren in vastgoed, privé of zakelijk?

Vermogen investeren in vastgoed om zo een extra inkomstenbron te realiseren is iets wat veel wordt gedaan tegenwoordig. Zo kun je panden kopen, opknappen en met winst verkopen. Of panden aankopen en vervolgens verhuren.

Doordat vastgoed steeds vaker als investering wordt gezien horen wij ook steeds vaker de vraag of investeren in vastgoed het beste middels privé of middels een vennootschap kan worden gedaan. Beide keuzes brengen risico’s met zich mee en hebben zowel voor- als nadelen. In deze blog zullen de voor- en nadelen van beide opties worden behandeld om jou meer inzicht te geven in wat het beste past in jouw situatie.

Investeren in vastgoed middels een vastgoed bv

Op het moment dat je investeert in vastgoed middels een zakelijke investering doe je dit veelal via een vastgoed bv die als een soort extra holding in je holdingstructuur zit. Je kunt het ook met je holding zelf doen, maar dit komt minder vaak voor. Je Investeert nooit met je werkmaatschappij, lees hierover meer in onze blog over holdings. Met je vastgoed bv of holding koop je de panden en sluit je indien nodig een hypotheek af bij de bank. Zakelijk investeren in vastgoed heeft een aantal voordelen.

Voordelen zakelijk investeren in vastgoed

  • Kosten zijn aftrekbaar van de belasting

Het grootste voordeel van een zakelijke investering in vastgoed is dat de gemaakte kosten van het bedrijf. Zoals verbouwingskosten of elke andere kosten die wordt gemaakt in zakelijk belang, kunnen worden afgetrokken van de vennootschapsbelasting.

  • Hypotheekrente is aftrekbaar

Daarnaast is ook de hypotheekrente aftrekbaar van de winst van je onderneming, waardoor je nog minder belasting hoeft te betalen.

Dit zijn de grootste voordelen. Al komt de financiering uit het bedrijf geld er nog een ander voordeel. Er hoeft geen winst uit de onderneming worden opgenomen om de investering te maken, en dus ook geen dividendbelasting betaalt hoeft te worden. Dit omdat je het geld van onderneming naar onderneming schuift.

Nadelen zakelijk investeren in vastgoed

  • Winst wordt belast

De winst die wordt gemaakt door je vastgoed bv wordt belast zoals winst van een onderneming altijd wordt belast. Dit geldt voor zowel winst uit verkopen van panden als huur die wordt ontvangen. De huur wordt namelijk gezien als omzet, dus net als omzet belast.

  • Persoonlijke aansprakelijkheid

Afhankelijk van het contract wat je met de bank aangaat kun je ondanks dat je een zakelijke lening hebt alsnog persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. In het contract kan dan staan dat op het moment dat de onderneming de schulden niet kan betalen er aanspraak kan worden gemaakt op privévermogen.

Investeren in vastgoed met privé geld

Wanneer je investeert in vastgoed met privé geld komt er geen bedrijf aan te pas, je doet dit als particulier vastgoedbelegger. Je kunt dit bijvoorbeeld doen met je spaargeld, of op het moment dat je geld erft en het graag wilt investeren. Privé investeren in vastgoed heeft de volgende voor- en nadelen.

Voordelen privé investeren in vastgoed

  • Box 3

Privé investeren valt, als het incidentele basis is, in box 3. In box 3 wordt het complete vermogen belast, dit zijn alle bezittingen minus de schulden. Box 3 werkt met 3 schijven, afhankelijk van je totale vermogen wordt bepaald hoeveel belasting je moet betalen. Lees hier meer over hoe box 3 in elkaar steekt. Een voordeel hieraan is dat naast de vermogensbelasting die in box 3 moet worden betaald er geen verdere belasting betaald hoeft te worden. De winst uit huur kun je dus zien als netto-inkomen.

  • Onbelast verkopen

Omdat de panden al via box 3 als vermogen worden belast hoeft er verder geen belasting te worden betaald. Dit geldt ook op het moment dat je een pand verkoopt. Verkoop je je pand dus met overwaarde dan ontvang je deze overwaarde zonder dat je hier belasting over moet betalen. Je hebt dit immers al in box 3 moeten afdragen.

Nadelen privé investeren in vastgoed

  • Kosten zijn niet aftrekbaar

De kosten die je met een vastgoedonderneming kunt aftrekken kun je privé niet aftrekken.

  • Rentelasten ook niet aftrekbaar

Daarnaast zijn ook de rentelasten van de hypotheek niet aftrekbaar. Met je eigen huis is dit wel het geval, maar op het moment dat een pand als investering wordt gezien is dit niet mogelijk.

  • Persoonlijk aansprakelijk

Op het moment dat je als particulier investeert in vastgoed ben je altijd privé aansprakelijk. Mocht je de hypotheek niet meer kunnen betalen, dan kan de bank aanspraak maken op je eigendommen.

Let op, vermijd box 1!

Op het moment dat je privé geld investeert in vastgoed moet je oppassen dat het wel in box 3 wordt belast. Het wordt namelijk in box 3 belast omdat het wordt gezien als een investering op incidentele basis. Op het moment dat je je portefeuille uitbreidt, en dus meer bezig bent met het vastgoed, kan het worden gezien als ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. ‘Meer dan normaal vermogensbeheer’ wordt in box 1 belast, je moet dan dus zowel in box 3 als in box 1 belasting betalen.

Op het moment dat met enkel eigen kennis en eigen arbeid de portefeuille wordt beheerd gaat de belastingdienst uit van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. Stel je knapt zelf de huizen op, adverteert vervolgens de huizen zelf, en op het moment dat er iets stuk is repareer je dat zelf. Dan wordt dat gezien als inkomsten uit arbeid en dus belast volgens box 1.

Zit je op het randje van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’? Om dit te voorkomen kun je arbeid uitbesteden. Op het moment dat een portefeuille groter wordt kan er gekeken worden naar iemand die de gehele portefeuille beheert. Zo zorg je ervoor dat je enkel belasting in box 3 betaalt. De beheerder doet namelijk het werk voor de panden en deze factureert jou.

Conclusie

De voordeligste optie is afhankelijk van je prioriteiten en mogelijkheden. Op het moment dat je een goed lopende onderneming hebt kan het lonen om een vastgoed bv op te zetten. Zo kun je gemakkelijk met vermogen uit je onderneming investeren in vastgoed zonder dat je hier dividendbelasting over hoeft te betalen.

Heb je privé geld door bijvoorbeeld een erfenis of door te sparen, dan kun je dit als particulier beleggen in vastgoed. Hierbij moet je wel oppassen dat je niet in box 1 belast wordt.

Heb je vragen over hoe je kunt beleggen in vastgoed en welke optie voor jou het beste is. Neem dan contact met ons op. Je kunt een gratis adviesgesprek inplannen, zo kun je zien wat wij voor je kunnen beteken! Direct iemand spreken? Bel dan naar +31 20 26 10 723.