Berichten

Investeren in vastgoed, privé of zakelijk?

Vermogen investeren in vastgoed om zo een extra inkomstenbron te realiseren is iets wat veel wordt gedaan tegenwoordig. Zo kun je panden kopen, opknappen en met winst verkopen. Of panden aankopen en vervolgens verhuren.

Doordat vastgoed steeds vaker als investering wordt gezien horen wij ook steeds vaker de vraag of investeren in vastgoed het beste middels privé of middels een vennootschap kan worden gedaan. Beide keuzes brengen risico’s met zich mee en hebben zowel voor- als nadelen. In deze blog zullen de voor- en nadelen van beide opties worden behandeld om jou meer inzicht te geven in wat het beste past in jouw situatie.

Investeren in vastgoed middels een vastgoed bv

Op het moment dat je investeert in vastgoed middels een zakelijke investering doe je dit veelal via een vastgoed bv die als een soort extra holding in je holdingstructuur zit. Je kunt het ook met je holding zelf doen, maar dit komt minder vaak voor. Je Investeert nooit met je werkmaatschappij, lees hierover meer in onze blog over holdings. Met je vastgoed bv of holding koop je de panden en sluit je indien nodig een hypotheek af bij de bank. Zakelijk investeren in vastgoed heeft een aantal voordelen.

Voordelen zakelijk investeren in vastgoed

  • Kosten zijn aftrekbaar van de belasting

Het grootste voordeel van een zakelijke investering in vastgoed is dat de gemaakte kosten van het bedrijf. Zoals verbouwingskosten of elke andere kosten die wordt gemaakt in zakelijk belang, kunnen worden afgetrokken van de vennootschapsbelasting.

  • Hypotheekrente is aftrekbaar

Daarnaast is ook de hypotheekrente aftrekbaar van de winst van je onderneming, waardoor je nog minder belasting hoeft te betalen.

Dit zijn de grootste voordelen. Al komt de financiering uit het bedrijf geld er nog een ander voordeel. Er hoeft geen winst uit de onderneming worden opgenomen om de investering te maken, en dus ook geen dividendbelasting betaalt hoeft te worden. Dit omdat je het geld van onderneming naar onderneming schuift.

Nadelen zakelijk investeren in vastgoed

  • Winst wordt belast

De winst die wordt gemaakt door je vastgoed bv wordt belast zoals winst van een onderneming altijd wordt belast. Dit geldt voor zowel winst uit verkopen van panden als huur die wordt ontvangen. De huur wordt namelijk gezien als omzet, dus net als omzet belast.

  • Persoonlijke aansprakelijkheid

Afhankelijk van het contract wat je met de bank aangaat kun je ondanks dat je een zakelijke lening hebt alsnog persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. In het contract kan dan staan dat op het moment dat de onderneming de schulden niet kan betalen er aanspraak kan worden gemaakt op privévermogen.

Investeren in vastgoed met privé geld

Wanneer je investeert in vastgoed met privé geld komt er geen bedrijf aan te pas, je doet dit als particulier vastgoedbelegger. Je kunt dit bijvoorbeeld doen met je spaargeld, of op het moment dat je geld erft en het graag wilt investeren. Privé investeren in vastgoed heeft de volgende voor- en nadelen.

Voordelen privé investeren in vastgoed

  • Box 3

Privé investeren valt, als het incidentele basis is, in box 3. In box 3 wordt het complete vermogen belast, dit zijn alle bezittingen minus de schulden. Box 3 werkt met 3 schijven, afhankelijk van je totale vermogen wordt bepaald hoeveel belasting je moet betalen. Lees hier meer over hoe box 3 in elkaar steekt. Een voordeel hieraan is dat naast de vermogensbelasting die in box 3 moet worden betaald er geen verdere belasting betaald hoeft te worden. De winst uit huur kun je dus zien als netto-inkomen.

  • Onbelast verkopen

Omdat de panden al via box 3 als vermogen worden belast hoeft er verder geen belasting te worden betaald. Dit geldt ook op het moment dat je een pand verkoopt. Verkoop je je pand dus met overwaarde dan ontvang je deze overwaarde zonder dat je hier belasting over moet betalen. Je hebt dit immers al in box 3 moeten afdragen.

Nadelen privé investeren in vastgoed

  • Kosten zijn niet aftrekbaar

De kosten die je met een vastgoedonderneming kunt aftrekken kun je privé niet aftrekken.

  • Rentelasten ook niet aftrekbaar

Daarnaast zijn ook de rentelasten van de hypotheek niet aftrekbaar. Met je eigen huis is dit wel het geval, maar op het moment dat een pand als investering wordt gezien is dit niet mogelijk.

  • Persoonlijk aansprakelijk

Op het moment dat je als particulier investeert in vastgoed ben je altijd privé aansprakelijk. Mocht je de hypotheek niet meer kunnen betalen, dan kan de bank aanspraak maken op je eigendommen.

Let op, vermijd box 1!

Op het moment dat je privé geld investeert in vastgoed moet je oppassen dat het wel in box 3 wordt belast. Het wordt namelijk in box 3 belast omdat het wordt gezien als een investering op incidentele basis. Op het moment dat je je portefeuille uitbreidt, en dus meer bezig bent met het vastgoed, kan het worden gezien als ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. ‘Meer dan normaal vermogensbeheer’ wordt in box 1 belast, je moet dan dus zowel in box 3 als in box 1 belasting betalen.

Op het moment dat met enkel eigen kennis en eigen arbeid de portefeuille wordt beheerd gaat de belastingdienst uit van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’. Stel je knapt zelf de huizen op, adverteert vervolgens de huizen zelf, en op het moment dat er iets stuk is repareer je dat zelf. Dan wordt dat gezien als inkomsten uit arbeid en dus belast volgens box 1.

Zit je op het randje van ‘meer dan normaal vermogensbeheer’? Om dit te voorkomen kun je arbeid uitbesteden. Op het moment dat een portefeuille groter wordt kan er gekeken worden naar iemand die de gehele portefeuille beheert. Zo zorg je ervoor dat je enkel belasting in box 3 betaalt. De beheerder doet namelijk het werk voor de panden en deze factureert jou.

Conclusie

De voordeligste optie is afhankelijk van je prioriteiten en mogelijkheden. Op het moment dat je een goed lopende onderneming hebt kan het lonen om een vastgoed bv op te zetten. Zo kun je gemakkelijk met vermogen uit je onderneming investeren in vastgoed zonder dat je hier dividendbelasting over hoeft te betalen.

Heb je privé geld door bijvoorbeeld een erfenis of door te sparen, dan kun je dit als particulier beleggen in vastgoed. Hierbij moet je wel oppassen dat je niet in box 1 belast wordt.

Heb je vragen over hoe je kunt beleggen in vastgoed en welke optie voor jou het beste is. Neem dan contact met ons op. Je kunt een gratis adviesgesprek inplannen, zo kun je zien wat wij voor je kunnen beteken! Direct iemand spreken? Bel dan naar +31 20 26 10 723.

Box 3 uitgelegd, behoort het vermogen van jouw kind tot jouw vermogen?

De belasting in box 3, ook wel vermogensbelasting, is de belasting die betaald moet worden over het vermogen. Het vermogen bestaat uit al je bezittingen (een tweede huis, spaargeld, aandelen) minus je schulden. In deze blog lees je of het vermogen van bijvoorbeeld je kinderen ook meetellen bij je eigen vermogen, of dat je door hierin te schuiven belastingvoordeel kunt behalen. Ook lees je hoe de vermogensbelasting van box 3 middels het fictief rendement wordt berekend.

Wanneer betaal je vermogensbelasting?

Niet iedereen hoeft vermogensbelasting te betalen, zo geldt er voor iedereen een heffingsvrij vermogen, over dit vermogen hoef je dus geen belasting te betalen. Dit vermogen is sinds 2021 verhoogd naar €50.000, en bestaat dus uit al je bezittingen (aandelen, obligaties, tweede huis en spaargeld) min je schulden (bij bijvoorbeeld een bank, een webshop of een ander soort lening). Je eigenhuis valt onder box 1 en telt dus niet mee. Heb je een fiscaal partner dan geldt er een gezamenlijk vermogen van €100.000 als grens voor het betalen van vermogensbelasting.

Omdat het vermogen dagelijks kan fluctueren is besloten om een peildatum aan te houden om te bepalen hoeveel vermogen je hebt. De peildatum is 1 januari, het vermogen wat jij op 1 januari hebt is dus het vermogen dat wordt belast.

Hoe werkt box 3?

Blijf je onder de €50.000 euro met je totale vermogen dan betaal je geen belasting in box 3. Ga je hierboven dan gelden er verschillende tarieven. Heb je tussen de €50.000 en de €100.000 euro vermogen dan betaal je hierover 1.9% belasting. Er wordt op dat moment vanaf de €50.000 euro gerekend, heb je €60.000 euro dan betaal je dus maar 1.9% belasting over €10.000.

Tussen €100.000 en €1.000.000 geldt een vermogensbelasting percentage van 4.5% en op een vermogen hierboven een percentage van 5.69%. Dit komt door het fictief rendement. Hieronder lees je precies wat fictief rendement betekent!

Fictief rendement

Op het moment dat je geld verdient met je vermogen (dus wanneer je rendement behaalt met je aandelen of panden) betaal je hierover een hoger percentage aan de belastingdienst. Dit is een percentage wat vooraf is vastgesteld door de belastingdienst, ook wel het fictief rendement genoemd.

De belastingdienst heeft per schijf (er gelden 3 schijven in box 3) vastgesteld welk percentage van het vermogen wordt gespaard, en welk percentage wordt belegd. Ook wel de vermogensmix van het fictieve rendement genoemd. Of dit daadwerkelijk zo is maakt dus niet uit, de belastingdienst heet dit voor iedereen vastgesteld.

De belastingdienst gaat uit van de volgende vermogensmix:

  • In schijf 1 gaat de Belastingdienst uit van 67% spaargeld en 33% beleggingen;
  • In schijf 2 gaat de Belastingdienst uit van 21% spaargeld en 79% beleggingen;
  • In schijf 3 gaat de Belastingdienst uit van 100% beleggingen.

Over beleggingen moet je 5.69% afdragen aan de belastingdienst, over spaargeld moet 0.03% worden afgedragen. Dit zorgt ervoor dat de percentages per schijf verschillen en afhankelijk zijn van het fictief rendement. Of dit ook de daadwerkelijke verdeling is, is dus niet relevant voor de berekeningen van box 3.

De schijven werken op dezelfde manier als de schijven in box 1, je betaalt dus enkel het vermogen wat boven de schijf uitkomt in de volgende schijf. Stel je hebt een vermogen van 1.2 miljoen dan betaal je dus €200.000 in de bovenste schijf, €900.000 in de tweede schijf, en €50.000 euro in de eerste schijf van box 3.

Verder valt de ‘eerste’ €50.000 onder het heffingsvrije vermogen, en hierover hoeft geen belasting betaald te worden, en hoeft dus ook geen fictief rendement worden gerekend.

Dit zou betekenen dat je over 1,2 miljoen euro, waarvan €1.150.000 belastbaar is, je €16.380 moet betalen aan de belastingdienst (zie berekening hieronder).

berekening box 3

Moet je vermogensbelasting betalen over vermogen van je kind?

Kort gezegd, ja, je moet ook het vermogen van je kinderen optellen bij jouw vermogen. Maar hier zitten nog wel een aantal haken en ogen aan. De wet is als volgt: Op het moment dat je ouderlijk gezag hebt over een kind wat op 1 januari van het betreffende jaar jonger is dan 18 jaar ben je verplicht het vermogen van dit kind mee te nemen in je aangifte. Het heeft dus geen nut om een gedeelte van je vermogen verplaatsen naar je kind, het wordt alsnog bij jouw vermogen gerekend.

Ben je gescheiden, en heb je dus voor de helft ouderlijk gezag over het kind, dan ben je verplicht om de helft van het vermogen bij je eigen vermogen op te tellen. Je ex-partner is verplicht om de andere helft in zijn of haar aangifte te vermelden.

Vragen

Heb je vragen over hoeveel belasting jij moet betalen in box 3, over hoe je je vermogen kunt verdelen, of over een ander onderwerp? Neem contact met ons op! Je kunt bij SFAA een gratis adviesgesprek inplannen waarin wordt gekeken naar de mogelijkheden voor jouw bedrijf. Zo kunnen wij samen groeien! Heb je een korte vraag of wil je graag iets over ons weten? Neem dan eenkijkje op onze website, of bel naar +31 20-2610723. SFAA is here to help!

Wijzigingen box 3 in 2017

Wijzigingen box 3 in 2017

 Voor uw inkomstenbelasting werkt de belastingdienst met drie boxen:

  • Box 1: Belastbaar inkomen uit werk en woning
  • Box 2: Belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang
  • Box 3: Belastbaar inkomen uit sparen en beleggen

In box 3 is per 1 januari 2017 veel veranderd. De wijziging is gunstig voor wie weinig vermogen heeft en ongunstig voor wie meer vermogen heeft. Het omslagpunt ligt ongeveer bij een vermogen van € 300.000. In deze blog leggen we uit dat dat voor u betekent.

De wijzigingen van box 3

Ten eerste is de belastingvrije voet, het vermogen dat u mag hebben zonder dat u er belasting over hoeft te betalen, omhoog gegaan van € 24.437 in 2016 naar € 25.000 in 2017 (voor fiscaal partners geldt het dubbele).

De grootste wijzigingen zijn in het deel waar u belasting over betaald, dus boven de heffingsvrije voet.. Tot vorig jaar viel iedereen in eenzelfde regeling waar de belastingdienst ervan uit ging dat een rendement van 4% voor iedereen haalbaar zou zijn. Over die 4% werd dan vervolgens 30% belasting geheven wat neerkomt op 1,2% over het belastbaar vermogen.

Vanaf 2017 wordt er onderscheid gemaakt in drie schijven:

  1. Een belastbaar vermogen tot €75.000,-
  2. Een belastbaar vermogen tussen de €75.000,- en €975.000,-
  3. Een belastbaar vermogen boven de €975.000,-

In deze 3 schijven maakt de belastingdienst een verondersteld onderscheid tussen sparen en beleggen, en gaan ze ervan uit dat het rendement op beleggen hoger is. Voor sparen wordt er uitgegaan van een rendement van 1,63% en voor beleggingen van 5,39%. Dit is de grondslag voor de 30% belasting die geheven wordt, dit percentage is ongewijzigd in 2017.

Aangezien de belastingdienst het ook aannemelijker vindt dat mensen met meer vermogen meer beleggen in plaats van sparen is er een opdeling gemaakt per schijf tussen sparen en beleggen, deze ziet er als volgt uit gecombineerd met de veronderstelde rentes van 1,63% (sparen) en 5,39% (beleggen):

  1. Schijf 1: 67% sparen en 33% beleggen wat neerkomt op 2,871% gemiddeld rendement
  2. Schijf 2: 21% sparen en 21% beleggen wat neerkomt op 4,6% gemiddeld rendement
  3. Schijf 3: 100% beleggen met een verondersteld rendement van 5,39% gemiddeld rendement

Rekenvoorbeeld van de belastingdienst

U bent alleenstaand en hebt € 1.250.000 vermogen. U hebt geen schulden.  Uw grondslag sparen en beleggen is dan € 1.250.000 – € 25.000 heffingsvrij vermogen = € 1.225.000.  Wij berekenen uw voordeel aan de hand van de schijven in box 3.  Volgens de Tabel berekening voordeel uit vermogen vanaf 2017,  valt € 75.000 in de 1e schijf,  € 900.000 in de 2e schijf en  € 250.000 in de 3e schijf.

Schijven in box 3 Totaalbedrag in schijf Verdeling bedrag in schijf Percentage Voordeel
1 € 75.000 67% x € 75.000 =

€ 50.250

1,63% x € 50.250 €      819
1 € 75.000 33% x € 75.000 =

€ 24.750

5,39% x € 24.750 €   1.334
2 € 900.000 21% x € 900.000 =

€ 189.000

1,63% x € 189.000 €   3.081
2 € 900.000 79% x € 900.000 =

€ 711.000

5,39% x € 711.000 € 38.323
3 € 250.000 100% x € 250.000 =

€ 250.000

5,39% x € 250.000 € 13.475
Totaal voordeel box 3 € 57.032

(Met “voordeel” wordt het verondersteld rendement bedoeld, de grondslag voor de belasting)

De berekening van uw voordeel in de 1e schijf gaat zo: Voor 67% x € 75.000 = € 50.250 geldt het percentage van 1,63%. Uw voordeel is dus 1,63% x € 50.250 = € 819.

Voor 33% x € 75.000 = € 24.750 geldt het percentage van 5,39%. Uw voordeel is dus 5,39% x € 24.750 = € 1.334.

Uw voordeel in de 1e schijf is in totaal € 2.153 (€ 819 + € 1.334).

De berekening van uw voordeel in de 2e schijf gaat zo: Voor 21% x € 900.000 = € 189.000 geldt het percentage van 1,63%. Uw voordeel is dus 1,63% x € 189.000 = € 3.081.

Voor 79% x € 900.000 = € 711.000 geldt het percentage van 5,39%. Uw voordeel is dus 5,39% x € 711.000 = € 38.323.

Uw voordeel in de 2e schijf is in totaal € 3.081 + € 38.323 = € 41.404.

De berekening van uw voordeel in de 3e schijf gaat zo: Voor 100% van € 250.000 = € 250.000 geldt het percentage van 5,39%. Uw voordeel is dus 5,39% x € 250.000 = € 13.475.

De berekening van de belasting over uw voordeel in box 3 gaat zo: Uw voordeel in box 3 is in totaal € 2.153 + € 41.404 + € 13.475 = € 57.032. U betaalt over dit voordeel 30% belasting = € 17.110.

Persoonlijk advies over uw vermogen

Wilt u persoonlijk advies over uw vermogen? Dan kun je ons bereiken op 020-2610 en vragen naar Karin Schuring of stuur een mail aan karin@sfaa.nl. Zij kan u er alles over vertellen.